Misetics Bálint: Erkölcsi és emberjogi minimum, hogy nem tesszük egymást hajléktalanná

Misetics Bálinttal, a főváros lakás- és szociálpolitikai főtanácsadójával beszélgettünk a budapesti lakhatási helyzetről, az eddig elért eredményekről és arról is, hogy mi mindenre adhat választ a lakásügynökségi modell. Interjú.

Mi mondható el általánosan a fővárosi lakáshelyzetről és lakhatási állapotokról?

Ami talán a legfontosabb a megfizethetőség nagyon jelentős romlása. Alapvetően ez azt jelenti, hogy a lakásárak és lakbérek növekedése messze meghaladta az átlagos budapesti jövedelmek növekedését, ami azt eredményezte, hogy egyre szélesebb rétegek „árazódtak ki” a budapesti lakáspiacról. Nem csak a szegénységben élőkről van szó. Azokról is, akiknek, nincs elegendő jövedelme, megtakarítása, illetve nem hitelképes, hogy egy elfogadható lakást Budapesten béreljen vagy vásároljon magának. Például fiatal felnőttek emiatt kényszerülnek arra, hogy továbbra is a szüleikkel együtt lakjanak, vagy rossz lakáskörülmények közé kényszerülnek, vagy kiszorulnak a főváros külső kerületeibe és az agglomerációba. Ez persze sok más problémát is eredményez, gondoljunk csak a közlekedési problémákra, a levegő szennyezettségére. A lakhatási problémáknak ezek a következményei – vagy éppen a munkaerőpiaci, gazdasági következményei – messze nem kapnak elég figyelmet.

Azt a problémát, hogy a piaci lakbérek és lakásárak ilyen módon elszakadtak a jövedelmektől a megfizethető bérlakások tudnák igazából enyhíteni. Budapesten az önkormányzati tulajdonú bérlakások mintegy 97 százalékban kerületi önkormányzatok tulajdonában állnak, a főváros tulajdonában csak mintegy 1200 bérlakás van. Összesen nagyjából negyvenezer önkormányzati tulajdonú bérlakás van az önkormányzatok tulajdonában és ez az állomány évről évre pusztul. Sajnos semmilyen központi kormányzati forrás nem elérhető még az önkormányzati bérlakások karbantartására, felújítására, korszerűsítésére  sem, nemhogy az állomány bővítésére: építésre vagy vásárlásra. Az önkormányzati bérlakások száma ezért évről évre csökken. Továbbra is zajlik, szép csendesen, a lakásállomány privatizációja, illetvei a rossz állapotban lévő épületeket is úgy bontják le általában, hogy nem pótolják az így kiesett bérlakások számát. Tehát összeségében az is elmondható, hogy azoknak a társadalmi rétegeknek a lehetőségei folyamatosan szűkülnek a rendszerváltás óta, amelyeknek igazából szüksége lenne a megfizethető önkormányzati bérlakásokra.

A bérlakások kihasználtságával kapcsolatban milyen adatok állnak a rendelkezésére?

Természetesen azt meg lehet mondani mennyi lakott közülük, de ez nem jelenti azt, hogy rászorulók is élnek ezekben a bérlakásokban. Mintegy 5-6 ezer önkormányzati bérlakás áll üresen, de ezeket általában azért nem lakják, mert felújításra szorulnak. Az önkormányzatoknak pedig nincs pénze ezeket felújítani vagy úgy gondolják, hogy nincs. Hozzájárul az üres bérlakások számához az is, hogy a lakásgazdálkodás helyi rendszerei nem minden esetben hatékonyak. A Budapesten üresen álló lakások túlnyomó többsége azonban nem önkormányzati, hanem magántulajdonban van.

Amióta ön a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója, milyen eredményeket értek el a szociális kérdések, illetve a lakhatás területén?

Nem kikerülve a Fővárosi Önkormányzat saját tevékenységét, érdemes azzal kezdeni, hogy az önkormányzat egyébként sem széles mozgástere jelentősen szűkült a koronavírus-járvány gazdasági és költségvetési hatásai miatt. Köztudott, hogy a kormányzat a fővárostól a járványra hivatkozva jelentős forrásokat vont el. Budapest költségvetési helyzete nagyon jelentősen romlott, és ez értelemszerűen a lakásügyi törekvéseinket is hátráltatja. A központi kormányzati lakáspolitikában pedig semmilyen pozitív változás nem történt. Az önkormányzatok abban sem kapnak segítséget, hogy fejlesszék a szociális bérlakási szektort. Sőt a kormányzat lakáspolitikája a lakhatási problémák egy részét nem csupán figyelmen kívül hagyja, hanem súlyosbítja: az elsősorban a magasabb jövedelmű, vagyonosabb családok számára hozzáférhető lakástámogatásoknak jelentős árfelhajtó hatása van. Sokan kimaradnak az állami támogatásokból és ők nem csak emiatt járnak rosszul, hanem amiatt is, hogy a megemelkedett árszínvonalú piacon kell megfelelő lakhatást találniuk. Budapesten a rendszer visszásságai sokkal jobban kiütköznek, mert itt a legmagasabbak a lakásárak.

A Fővárosi Önkormányzat – a fővárosi lakásrezsi-támogatás újraindításán kívül – eddig elsősorban abban tudott előre lépni, hogy a meglévő lakásállományt hatékonyabban, gondosabban és igazságosabban kezeli. Az első intézkedés a fővárosi lakásrendelet módosítása volt még 2020 elején. Ekkor a főváros rendeletbe foglalta az elhelyezés nélküli kilakoltatások tilalmát, ami más sérülékeny csoportok mellett elsősorban a gyermekes családokat védte meg attól, hogy egy esetleg végrehajtás eredményeként az utcára kerüljenek, ami egyben a család szétszakadását is jelenthette volna. Ez több fővárosi kerület is átvette a saját rendeletébe. Többek között a nyolcadik és a kilencedik kerület is. Én ezt egy emberjogi és erkölcsi minimumnak is gondolom, mármint, hogy nem tesszük egymást hajléktalanná. Főleg nem gyermekes családokat. Amellett, hogy köztisztviselő vagyok a Főpolgármesteri Hivatalban, kilakoltatás által fenyegetett családokkal is foglalkozom szociális munkásként. Nagyon sok feladat van még a kilakoltatások megelőzése terén, de a tereptapasztalat azt mutatja, hogy vannak olyan kerületek, amelyek ugyan még nem vették át ezt a szabályozást, a gyakorlatban igyekeznek ennek megfelelően eljárni. Nagy valószínűséggel a koronavírus-járvány miatt sem került még mindenhol napirendre, hiszen egyrészt a válság menedzselése lekötötte a kapacitásokat, másrészt pedig 2019 novembere óta lényegében egyik kilakoltatási moratórium éri a másikat. Még korábban, A Város Mindenkié csoport kezdeményezésére egyébként 6 ellenzéki párt megállapodott egy lakhatási minimumban, amelynek ez is része volt. Sőt, a Fidesz sem ellenezte ezt a kitételt a fővárosban, amikor a rendelet módosításra került. A módosításnak volt egy másik eleme is, amely már a kilakoltatási folyamat elején és közepén is közbe akar lépni. A lényeg, hogy az önkormányzat nem várja meg, amíg tetemes, nehezen kezelhető adósság képződik, hanem időben felajánlja a segítséget a hátralék kezelésében, valamint a családsegítő szolgálatot is időben értesíti a kialakult helyzetről annak érdekében, hogy minél kevesebb ügy jusson el odáig, hogy egyáltalán felmerüljön a lakáskiürítés és a lakásvesztés veszélye.

Az ezt követő időszakban fontos, a járványüggyel összefüggő rendelkezések történtek. A fővárosi lakásrendelet lehetővé tette, hogy a járvány során csökkent bérekkel arányosan az önkormányzati lakások bérleti díja is csökkenhessen. Potenciálisan ez száz százalékot is jelenthetett. Több önkormányzat adott egyébként haladékot a lakbérek befizetésére, a Fővárosi Önkormányzat ennél tovább ment, és úgy döntött, hogy elengedi az eredeti és a csökkentett bérleti díj közötti különbséget. Egy másik fontos intézkedés pedig az volt, hogy a felújítások felgyorsításán keresztül növeltük a bérbe adható lakások számát, és ezeket az önkormányzat sokkal célozottabb módon, a rászorultság alapján adta bérbe. Főként hajléktalan emberek és lakástalan családok számára. Ide tartozik 72 lakás bérbeadása mintegy 100, korábban hajléktalan budapestinek, amire a járványügyi válságkezelés részeként került sor. Ezt követte ősszel 15 lakásba bérbeadása 25, korábban hajléktalan budapesti polgárnak – ők vagy kórházban, idősek otthonában dolgoztak, és ezért kiemelkedő kockázatnak voltak kitéve a koronavírussal való megfertőződéssel kapcsolatban, vagy pedig az idős koruk, krónikus betegségeik miatt fenyegette őket kiemelkedő veszély egy esetleges megfertőződés esetén.

Ezzel párhuzamosan történt még az említett rendelet kapcsán, hogy a Fővárosi Önkormányzat a nyugdíjasházi bérlakások egy részét, lakástalan idős budapesti polgárok részére adta bérbe kedvezményes feltételek mellett. Ezek nem idősek otthonai, hanem idősek által lakott bérházakban lévő összkomfortos és kicsi lakások, amelyekhez éjjel-nappali nővér ügyelet is tartozik. Eredetileg ide csak tanácsi bérlakás vagy lakástulajdon „leadásával” vagy pár millió forint tőkével lehetett bekerülni. Sok, igazán rászoruló idős embert kizártak ezáltal abból, hogy ilyen nyugdíjasházi bérlakásban éljen. A rendelet módosításával elértük, hogy ez az igazságtalanság megszűnjön, és olyan idős emberek is hozzájuthassanak ehhez, akik bár rászorultak erre, mégsem tudtak élni a lehetőséggel, hogy biztonságban és megfelelő körülmények között éljenek. Ez évtizedes távlatban is jelentős lépés volt. Júliusban 21, most októberben pedig további 13 lakásba költözhetnek majd olyan lakástalan nyugdíjasok, akik ilyen lehetőség nélkül valószínűleg az életük hátralévő részét éjjeli menedékhelyen vagy átmeneti szálláson kényszerültek volna eltölteni. Ennek kapcsán ki kell emelnem, hogy a hajléktalanság megoldása egyértelműen a megfelelő lakhatás biztosítása, ebben nagyjából szakmai konszenzus is van. Az egy félreértés, hogy a hajléktalanságra adott megfelelő válasz az lenne, hogy foglalkozzunk az érintettek minden egyéb problémájával: a munkaerőpiaci helyzetükkel, az esetleges függőségeikkel. Foglalkozzunk előszőr ezekkel, és „a hajléktalanok” majd képessé válnak megoldani a lakhatásukat is. Ez a sorrend egy komoly félreértés! Alapvetően, először a lakhatást kell megoldanunk, hogy ha kell, akkor más területeken is eredményt tudjunk elérni. Sajnos a kerületi önkormányzatok birtokában lévő bérlakások tipikusan elérhetetlenek a hajléktalan emberek számára, a Fővárosi Önkormányzatnak tehát kiegészítő szerepe van ebben. 

Ennek mi az oka?

Miközben rengetegen szorulnak rá, nagyon kevés a bérlakás. Azok is kiszorulnak, akik nem kulcságazatok dolgozói, mert az önkormányzatok mindeközben a közszolgáltatási szektorban, például az óvodák és bölcsődék esetében is munkaerőhiánnyal is küszködnek. Nyilván ez összefügg a szektor rendkívül alacsony béreivel is. Az egyedülálló, lakhatási szegénység által leginkább sújtotta hajléktalan emberek emiatt is szorulnak ki az önkormányzati bérlakás-rendszerből. Az is hozzájárulhat ehhez, hogy noha a budapestiek többsége kifejezetten támogatja, hogy legyenek lakhatási programok a hajléktalan emberek számára, a kerületi önkormányzatok jelentős része fél ettől, és szívesebben segít „érdemesebbnek” tekintett rászoruló csoportoknak.

Erre választ adhat az önök által nemrégiben meghirdetett lakásügynökségnek nevezett modell?

Szemben azzal, hogy a Fővárosi Önkormányzat eddig a leginkább kiszolgáltatottabb emberekre fókuszált, a lakásügynökség kifejezetten és hangsúlyosan nem csak erről szól. A lényege, hogy a legszegényebbek prioritása mellett mindazok számára is biztosítson megfizethető bérlakásokat, akiknek erre még szüksége lehet. Budapesten mostanra egy nagyon széles réteg nem tudja megfizetni piaci bérleti díjakat. A lakásügynökségi modell alapján a jogosultak köre kiszélesedne. A lakbértámogatás rendszere biztosítaná, hogy a korábbiaknál jobban illeszkedjen a bérlők jövedelméhez, mert nagyon különböző helyzetű és jövedelemmel rendelkező embereknek lehet szüksége megfizethető bérlakásokra. A lakásügynökség ambíciója tehát az, hogy mindazok számára nyitva legyen a lehetőség, akik a jövedelmi és vagyoni helyzetük miatt nem tudnak megfelelő lakhatást vásárolni maguknak. Azoknak, akik a jövedelmi helyzetük okán csak kevés választ el attól, hogy megfelelő lakhatáshoz jussanak, kevesebb támogatást biztosítana a rendszer. Azokat pedig, akik messzebb vannak ettől, jobban támogatná a lakásügynökségi modell. Nem csak így igazságos, hanem így hatékony is a rendszer.

Amikor a lakásügynökségről beszélünk, valójában két különböző, noha egymással összefüggő dologra gondolunk. Az egyik a már meglévő állomány hatékonyabb, gondosabb és igazságosabb kezelése. A másik pedig az, hogy az önkormányzatnak legyen lehetősége bővíteni a megfizethető bérlakások számát komolyabb tőkebefektetés nélkül úgy, hogy a magántulajdonban lévő lakásokat vonja be a rendszerbe. Nemzetközi példák és néhány hazai kisebb kezdeményezés alapján ez úgy működik, hogy a lakásügynökség bérbe vesz üresen álló lakásokat a piaci ár alatt. A tulajdonosoknak ez azért éri meg, mert egyrészt az ebből származó jövedelme adómentességet élvez, másrészt pedig az önkormányzat számos – a bérbeadással járó – kockázatot és költséget vállal át bérbeadótól. Például a nemfizetésnek, a „lelakásnak” kockázatát, és annak a kockázatát is, hogy akár hónapokig üresen álljon a bérbe adni kívánt ingatlan. A lakásügynökség tehát piaci ár alatt bérbe veszi az ingatlant egy olyan konstrukcióban, ami a lakástulajdonos számára is előnyös lehet, a modell tehát nem a lakástulajdonosok jó szívére vagy karitatív indíttatására épít. A folyamat következő lépéseként pedig a megfelelő szociálpolitikai szempontok szerint lakbértámogatással együtt kiadja ezeket az ingatlanokat.

Ön szerint mennyien vennének részt ebben a programban tulajdonosi oldalról? Vannak erre vonatkozóan nemzetközi tapasztalatok?

A nemzetközi tapasztalatok némi optimizmusra adnak okot, például az a varsói vagy barcelonai kezdeményezés, amelynek a munkatársai egyébként részt is vettek a fővárosi lakásügynökségi modell előkészítésének a munkálataiban. Szombathelyen az önkormányzat már sikerrel működtet egy hasonló, kisléptékű programot, Budapesten pedig az Utcáról Lakásba! Egyesület kísérleti programjából is van mit tanulni. Készült egy ugyan nem reprezentatív, de nagyon érdekes felmérés is arról is, hogy a budapesti lakástulajdonosok mennyire volnának nyitottak egy ilyen kezdeményezésre. A válaszadó lakástulajdonosok a lakások mintegy 27 százalékában válaszolták, hogy vagy csatlakoznának, vagy legalább megfontolnák a csatlakozást.  Azt még hozzá kell tennem, hogy a lakásügynökség nem csak a lakhatás megfizethetőségéről szólna. A magánbérleti szektor szabályozása is elégtelen, de a gyakorlatban még a meglévő jogszabályoknak is nehéz érvényt szerezni. Jelentős tere van az informalitásnak, ami a bérbeadók és a bérlők kockázatait is növeli, és ami miatt gyakran sem a lakhatás biztonsága, sem a jogbiztonság nem érvényesül a magánbérleti szektorban. Nincsen például semmilyen szabályozás a lakbérek emelésének a mértékéről sem, ami európai összehasonlításban igen szokatlan dolog. Itthon még mindig nagyon elterjedtek a rövid, határozott idejű bérleti szerződések is. A lakásügynökségen keresztül ezeket a problémákat is lehetőség volna kezelni, mint ahogyan a lakáspiaci diszkriminációt is. Egyes társadalmi csoportok, például a több gyermekes családok és a cigány magyarok még akkor is nehezen találnak bérleményt, ha egyébként lenne elég pénzük rá, vagy ha találnak is, az ő részükre még drágábban adják ki azokat. Ezt is ki tudná küszöbölni a lakágyügynökségi modell. Összeségében több különböző problémára választ tudna adni ez a program. A megfizethető bérlakások hiányától kezdve, a Fővárosi Önkormányzat forrás hiányán át egészen a lakáspiaci diszkriminációig. 

Mikorra várható, hogy a Fővárosi Közgyűlés tárgyalja, illetve meg is valósuljon a lakásügynökség?

Az Integrált Településfejlesztési Stratégia elfogadásával a Fővárosi Közgyűlés tulajdonképpen már elköteleződött a megfizethető bérlakások bővítése és amellett, hogy ennek egyik eszköze egy fővárosi lakásügynökség legyen. A feladat most a gyakorlati megvalósításhoz szükséges részletkérdések tisztázása, a bevezetéshez szükséges jogszabály-módosítások előkészítése és elfogadása. Én azt remélem, és az elkészült szakértői javaslatok is úgy számolnak, hogy a jövő év első felében már el is indulhat a lakásügynökség.

(Képek: Misetics Bálint szociálpolitikus, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója nyilatkozik a 168.hu-nak, a Főpolgármesti Hivatalban, Budapesten 2021. október 6-án. Fotó: Dimény András / 168.hu)