Szellemházak

Szakértők szerint nincs lakáshiány Magyarországon – legalábbis a mennyiséget illetően. A lakóingatlanok száma eléri a 4,3 milliót. S mivel a honi társadalom egyre fogyatkozik, 10 millió alatti a népesség, egy lakásra – persze ez csak a statisztikai átlag – 2-2,5 ember jut. Ez európai viszonylatban kiemelkedően jó arány.

– De jóval sötétebb a kép, ha a lakásminőséget nézzük. Nagyjából félmillió hazai ingatlan teljesen alkalmatlan lakhatásra. Ezeket már le kellett volna dózerolni – szögezi le Borsi László ingatlanszakértő, a Lakásvásár Média Csoport elnöke. Hivatkozik a nemzetközi szakirodalomra: akkor „egészséges” a lakáspiac, ha a lakásállomány egy százalékának megfelelő új ingatlan épül egy esztendőben. Vagyis Magyarországon 40 ezer új lakás évenként. Borsi állítja: az elmúlt húsz esztendőben ez csupán egyszer valósult meg, még az első Orbán-kormány idején elindított lakásprogram révén.

Csakhogy az akkori jelentős állami kamattámogatású, széles körben felvett lakáshitelek annyira megterhelték a központi kasszát – hozzájárulva a költségvetési hiány növekedéséhez –, hogy a Medgyessy-kabinet 2003-ban már kénytelen volt szűkíteni e lehetőségeket. Ezután váltak népszerűvé a devizahitelek, amelyekhez egyre olcsóbban és könnyebben lehetett hozzájutni. De az, hogy az állam fokozatosan csökkentette a lakáscélú támogatásokat, a Bajnai-kormány pedig – a gazdasági válságot kísérő kényszermegszorítások miatt – végül szinte minden szociálpolitikai támogatást kivont a rendszerből, előrevetítette azt is: az államilag korábban túlpörgetett lakáspiac az állam kivonulásával egyszer csak összeomolhat.

Borsi szerint a lakáspiac ugyan még nincs túl a mélyponton, de jövőre talán már fölfelé mozdulhat. Ha csak a válság nem mélyül tovább. Ám – hangsúlyozza a szakértő – a piacot nem lehet újjáéleszteni állami források nélkül.

Másfelől – véli Borsi László – az ingatlankrízis „mélygyökere” az alapvetően torz hazai lakásstruktúra: a rendszerváltást követően, a kilencvenes évek közepére „átestünk a ló másik oldalára” azzal, hogy a hazai lakások 92 százaléka magántulajdonba került. (Összehasonlításképpen: Nyugat-Európában 30-40 százalék körüli a bérlakások aránya.)

– Ha a lakástámogatásra fordított állami pénz egy részéből az elmúlt évtizedben bérlakásokat építettek vagy visszavásároltak volna, most nem okoznának ilyen súlyos gazdasági és szociális gondot a bedőlt lakáshitelek. A lakásvásárlók jelentős része kényszervevő: ha esélyük lett volna bérlakásba költözni államilag támogatott lakbérrel, nem szereztek volna tulajdont, s most nem adósodtak volna el ilyen mértékben – mondja Borsi. Tegyük hozzá: a második Orbán-kormány nemrég bejelentette ötpontos Otthonvédelmi Akciótervét. Ennek egyik elemeként ősztől létrehozzák a Nemzeti Eszközkezelő Társaságot, amely megvásárolhatja a bedőlt devizahitelesek ingatlanjait, ahol bérlőként maradhatnak a lakók. De a hitelkárosultaknak – miként Matolcsy György nemzetgazdasági miniszter közölte – bérlakásokat is építenek. Közmunkában.

Tolnay Tibor, a Magyar Építő Zrt. elnök-vezérigazgatója, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke úgy látja: az építőiparban – az ingatlanpiac visszaesése miatt – gyenge év lesz a mostani, de ő még a következőtől sem remél növekedést.

Tény: a lakásépítés szinte teljesen leállt. Múlt évben alig 21 ezer új lakást adtak át az országban: ez 35 százalékkal kevesebb, mint az előző évben. Idén eddig 5585 új lakás épült, ami a 2010-es adatokhoz képest is 35 százalékkal kevesebb. És egyre több a félbehagyott, torzóban maradt épület, irodaház. A tavalyi első negyedévhez képest idén eddig 40 százalékkal kevesebb új szerződést kötöttek az építőipari cégek. Másfelől megváltozott a korábbi tendencia: a fővárosban alig folynak nagyobb építkezések, ezért a budapesti építővállalatok is vidéken próbálnak munkát szerezni.

– Ám az alultőkésített magyar építőipari vállalkozásokon leginkább az uniós finanszírozásból megvalósuló beruházások segítenének. S bár ez a forrás is véges, a szakma még 2012-ben is főként csak az EU-pénzek gyors és minél teljesebb körű felhasználásában bízhat. Másrészt kitörési pontot jelenthetnének a felújítások is – mondja Tolnay Tibor.
A magán-, illetve az állami és önkormányzati tulajdonú ingatlanok szükséges felújításának összköltségét több ezer milliárd forintra becsülik. Az ÉVOSZ már évek óta javasolja, hogy az állam csökkentse 25-ről 5 százalékra a felújítások áfáját. Nemzetközi tapasztalatok szerint azokban az országokban, ahol ezt megtették, emelkedett a legális építési szerződések száma, amiből a központi büdzsének is bevétele lett.

A GKI Gazdaságkutató Zrt. – az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat támogatásával – negyedévente feltérképezi a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveit, kilátásait.

– A most megkérdezettek a következő egy évben nem számítanak javulásra a lakáspiacon. És még mindig további árcsökkenést valószínűsítenek: Budapesten átlagosan 2-3 százalékosat, vidéken ennél valamivel nagyobbat – számol be legutóbbi felmérésükről Petz Raymund, a GKI ügyvezető igazgatója.
Úgy véli: a krízis erősen visszafogja a vásárlókat. Valamivel elszántabbak azok – például a családalapítást tervező fiatalok –, akiknek viszonylag gyorsan szükségük lenne lakásra, de azért most ők is óvatosak.

– A fellendülés alapja a lakosság reáljövedelmének a növekedése, a hitelfelvételtől való félelem enyhülése és az ésszerű mértékű, viszont a jelenleginél jobb kondíciójú lakáskölcsönök megjelenése lenne. De ma még egyetlen adat sem a gyarapodást mutatja. A hitelektől szabadulni próbál, aki teheti. A kormányzati Otthonvédelmi Akcióterv – különösen az árverezési kvótarendszer, amely meghatározza, adott időszakban hány ingatlan értékesíthető – pedig nem ad lehetőséget a bankrendszernek, hogy gyorsan megszabaduljon a kétes hitelektől. Ami lassítja az egészségesebb hitelezés újraindítását és a mélyponton lévő lakáspiac élénkülését – magyarázza Petz Raymund. Szerinte a kormányzati csomagnak az mindenképpen pozitívuma, hogy egyáltalán megszületett, s a lakáspiac szereplői így már nagyjából tudják, mire számíthatnak. De az intézkedések legfeljebb a további visszaesés megállítására elegendők. A fellendüléshez jóval erőteljesebb állami szerepvállalás kellene.

Kérdés persze: ezt vajon lehetővé teszi-e majd a költségvetés helyzete a közeljövőben. Vélhetően aligha.

Lakásárak és hitelek

A 2009-es jelentős, 15 százalékos áresés után az elmúlt másfél évben összességében stagnáltak a lakásárak, mondja Rutai Gábor, a legtöbb hazai ingatlan-tranzakciót lebonyolító Duna House Holding PR- és elemzési vezetője. Idén az első két hónap mélypontot jelentett, ugyanis a potenciális vevők az árverezési moratórium feloldására vártak. Bár a piac azóta sem erősödött, az mindenképpen kedvező, hogy a bedőlt hitelű lakások értékesítésére kvótarendszert vezetnek be. Tehát nem kerülnek nagyon olcsó ingatlanok dömpingszerűen a piacra.

Rutai úgy véli: mivel a gazdasági környezet kiszámíthatatlan, nem tudni, merre mozdul el majd a piac. Mindenesetre az előzetes felmérések szerint várhatóan 2011-ben is kevesebb lakás cserél majd tulajdonost, mint korábban. A fizetőképes kereslet továbbra is alacsony, a hitelfelvételtől pedig tartanak a vevők. Ugyanakkor a jelenlegi helyzetben is illúzió arra számítani, hogy akár 30-40 százalék is lealkudható egy-egy ingatlan árából. Ez inkább csak akkor fordulhat elő, ha az eladó nagyon rosszul mérte fel lakása értékét, vagy nagyon sürgősen szüksége van a pénzre.

A jól megállapított kínálati árból átlagosan 10 százalékot tudnak alkudni a vevők. És van egy lélektani határ, amely alá az eladók többsége nem megy, inkább visszalép az üzlettől. Egyre gyakoribb, hogy a tulajdonosok eladás és vétel helyett a felújítás mellett döntenek. Nemcsak esztétikai, hanem energetikai korszerűsítésbe is kezdenek: így próbálják a lehető legtöbbet kihozni meglévő lakásukból.

Az UniCredit Bank lakossági szegmensének vezetője, Marosi Bence lapunknak elmondta: a lakáshitelek iránti kereslet jelentősen csökkent, ami elsősorban a lakásvásárlások visszaesésével magyarázható. A pénzintézet tapasztalatai azt mutatják: a klasszikus lakáshitelezés nem esett vissza olyan nagy arányban, sokkal inkább a szabad felhasználású jelzáloghitelek felvételét gondolják meg az ügyfelek.

A felelős döntést segítve az UniCredit új típusú hitelt kínál, amely tervezhetővé és kiszámíthatóvá teszi a lakásvásárlást, és biztosabbá a fizetőképesség fennmaradását.