Nem ajánlott szerencsejátékoznia annak, aki CSOK-ra vágyik

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény legújabb eleme, a CSOK Plusz egy remek lehetőség lehet a gyermekvállalást tervező házaspároknak különböző lakáscélok megvalósítása esetén. A CSOK utódjaként is emlegetett konstrukció ugyanakkor egy banki hitel, éppen ezért az igénylőknek nem csak az állam által elvárt feltételeknek kell eleget tenniük, hanem a banki hitelbírálatot is sikerrel kell zárniuk. Mik a bankok feltételei? Mik a kizáró okok és a lehetséges buktatók?

A hitelbírálat lehet a legnehezebb akadály

Legfontosabb az igénylők anyagi helyzete: igazolható nettó jövedelmük, meglévő tartozásaik, valamint jelzáloghitel esetén a fedezeti ingatlan értéke. A hitelminősítés ugyanakkor nem áll meg ennyiben, a rendkívül összetett banki eljárás során számos egyéb tényezőt is vizsgálnak. Ráadásul más és más a gyakorlata az egyes hitelintézeteknek. Az alábbiakban a hitelképességet meghatározó legfőbb tényezőket gyűjtötték össze a Bankmonitor szakértői, ha pedig ezeknek megfelel egy pár, akkor jó eséllyel sikeres lesz az igénylés.

Jövedelmi elvárások

A hitelminősítés során nagyon fontos, hogy megfelelő mértékű, igazolható jövedelemmel rendelkezzen az igénylő. Ennek során a család teljes havi bevételét figyelembe veszik, hiszen a házastársak mindketten szerepelni fognak az ügyletben. Hitelösszegtől függően a szükséges jövedelemnek legalább a minimálbér összegét el kell érnie, de a bankok jellemzően ennél magasabban húzzák meg a határt, főleg olyan nagy összegű hiteligénylés esetén, mint egy lakáscélú jelzáloghitel, vagy a CSOK Plusz.

Az új CSOK hitel esetében a minimálisan elvárt jövedelemszintet pedig nem az első évben (csak kamatfizetés) várható törlesztőrészlethez, hanem a 13. hónaptól esedékes havi fizetnivalóhoz fogják viszonyítani a bankok. Így a legmagasabb összegű, 50 milliós támogatott lakáshitelhez legalább havi nettó 488 ezer forint szükséges (a férj és a feleség együttes bevételei).

Elsődleges jövedelemnek számít:

- az alkalmazotti munkabér,

- a vállalkozói jövedelem.

Ezek minden pénzintézetnél elfogadhatók, illetve kiegészíthetők egyéb jövedelemtípusokkal. A kiegészítő jövedelmeket ugyanakkor a bankok nagyon eltérő módon veszik figyelembe.

Másodlagos jövedelmek lehetnek például:

- ingatlan bérbeadásból származó jövedelem,

- osztalék-jövedelem,

- családtámogatási ellátások (például GYES, GYED, családi pótlék),

- nem rendszeres bér (például prémium, jutalom, bónusz).

Alkalmazottak esetén a hitelminősítéshez csatolni kell a munkáltatói igazolást. Fontos, hogy legalább 3 hónapja az adott munkahelyen kell dolgozni, valamint az igénylők ne álljanak próbaidő vagy felmondás alatt. Vállalkozóknál a NAV állít ki jövedelemigazolást, ebben az esetben legalább egy lezárt üzlet év szükséges az igényléshez.

Bankszámlamúlt

A bankok 3-6 hónapra visszanyúló bankszámlakivonatot is kérnek, amelyen ellenőrzik a jövedelem beérkezését és azt, hogy az ügyfeleknek milyen a pénzügyi magatartása.

Sok esetben kizáró tényező lehet például a szerencsejáték, a fogadás.

Mennyi törlesztőrészlet vállalható be?

A jövedelem vizsgálatakor a meglévő, vagy korábban igényelt kölcsönöket is figyelembe veszik, illetve azt is megnézik, hogy a már kifizetett tartozásokat hogyan teljesítették. Jobb helyzetben lehet például az, aki a korábbi hitelét rendben visszafizette, mint az, akinek nincs hitelmúltja, hiszen ő nagyobb kockázatot jelent.

A meglévő tartozások a JTM szabály (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) miatt is fontosak. A banknak kötelező meggyőződnie ugyanis arról, hogy a jövedelmet milyen mértékben terheli törlesztési kötelezettség, hiszen ennek is van egy maximuma. Amennyiben például az igénylők összjövedelme 600 ezer forint alatt van, akkor egy legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatozású lakáskölcsön esetében a jövedelem legfeljebb fele fordítható adósságszolgálatra. Ha a jövedelem eléri, vagy meghaladja a 600 ezer forintot, akkor pedig 60 százaléknál ránt be az „adósságfék”.

CSOK Plusz önerő

A lakáscélú jelzáloghitelhez természetesen önerőre is szükség lesz, mégpedig legalább 20 százalékra, hiszen a bankok legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékáig hiteleznek. Az önerő érkezhet saját megtakarításból, a Babaváró hitel 2024-től akár 11 millió forintos összegéből, vagy éppen a kettő kombinálásából, valamint felhasználható még a lejáró Lakástakarék-pénztári megtakarítás összege is.  

A CSOK Plusz esetében az első lakásukat/házukat vásárló házaspárok még kedvezőbb helyzetben lesznek jövőre, számukra elegendő lesz csupán 10% önerőt felmutatni. Arra azonban érdemes fokozottan ügyelni, hogy a bankok ettől szigorúbbak is lehetnek, és akár a 10 százalékos önerő mértéke is kevésnek bizonyulhat, ahogyan a 20 százalék is, ha nem első otthon megvásárlásáról beszélünk.

Csak akkor szabad foglalót fizetni, ha már találtunk bankot

Az új CSOK Plusz igényléséhez tehát nem elég a jogszabályban rögzített feltételeknek megfelelni, a banki hitelképességi vizsgálatot is sikerrel kell teljesíteni. Mivel ezt illetően jelentősen eltérő a bankok gyakorlata, így érdemes rögtön annál a pénzintézetnél beadni a papírokat, ahol a legvalószínűbb a siker. Egy megbízható és tapasztalt független hitelszakértő segíthet ellenőrizni a hitelképességet, és akár ingyenes előszűrést is készít, amelyből már a foglaló kifizetése, illetve az előszerződés aláírása előtt kiderülhet, hogy a pár megfelel-e az alapvető feltételeknek, illetve mennyi hitelre lehet jogosult.

(Kiemelt kép illusztráció. Forrás: unsplash.com/John Looy)