Még 1-2 év, mire visszaállnak az árak az ingatlanpiacon

A 2014-es évtől 2019. második feléig dübörgött az ingatlanpiac, ezt követően viszont stagnáltak az árak. 2020 márciusában, a járvány megjelenésével viszont sokk érte a Budapesti albérlet-piacot. A vírus megjelenésével szinte azonnal csökkenni kezdtek a bérleti díjak. „A járvány akciószerű mozgást hozott a bérleti piacon” – mondta Balogh László, az ingatlan.com szakértője. 10-15 százalékos áresés következett be. Az albérletek átlagára 160 ezer forintról gyorsan 140 ezer forintra csökkent Budapesten.

Az eladó lakások piacát is megmozgatta ez a visszaesés, de nem ennyire drasztikusan és jóval lassabb ütemben. „Nagyon lomhán cammogtak lefelé az eladó lakások árai. 2020 második negyedévében egy 5 százalékos árcsökkenés következett be. Bár az első hullám alatti korlátozásokkor 40-50 százalékkal csökkent az adásvételek száma” – tette hozzá Balogh László.

A járvány a vidéki ingatlanok értékében sem eredményezett jelentős változást. „Vidéken lassabb ütemben, de növekedtek az árak. A korábbi 10-12 százalékos árnövekedés helyett 3-4 százalékos árnövekedés történt” – mondta Balogh László.

Miért csak a budapesti albérletpiacot érte a sokk?

„A budapesti kiadási piacon nagyon erős volt a verseny a járvány előtt” – mondta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. „Egyrészt ott voltak a magánlakást keresők, a diákok és általában a fiatalabb, aktív munkavállalók. Ők versengtek a befektetőkkel, és a turistákkal, akik olcsó lakást akartak kivenni néhány napra. Egy VI. kerületi ingatlan a csúcs években milliós bevételt hozott egy hónapban, de 10 százalékos hozamot minimum. A hosszú távú bérlők, akik ennyit nem tudnak fizetni, kiszorultak a belvárosból. Ez eredményezte az árnövekedést a külső részeken” – tette hozzá Soóki-Tóth Gábor.

„Minden esetben, amikor nő a kereslet, és a kínálat ezt nem tudja lekövetni, az nagyon komoly árnövekedést eredményez a piacon. Ez volt jellemző 2020-ig. A járvány 180 fokos fordulatot hozott ebben. Eltűntek a turisták. A nekik szánt jó minőségű lakásokat most a hosszú távú piacon adják ki. Ez visszafogta az árakat. A jó minőségű ingatlanoknak versenyképes lett az ára. A mostani helyzet azoknak kedvez, akik lakást vesznek ki” – mondta Soóki-Tóth Gábor.

 A járvány csak gyorsított a folyamaton

A szakértők szerint a járvány előtt már nem volt várható áremelkedés az ingatlanpiacon. „2015–2019 második feléig akár 20-30 százalékot is meghaladta a befektetők részaránya Budapesten. A bérleti díjak sem emelkedtek már olyan arányban, mint ahogy a lakások drágultak, a bérleti díj alapján számított hozam folyamatosan csökkent. Ezért befektetőknek már nem érte meg annyira. A járvány megjelenése, a változások és a külföldiek érdeklődésnek hiánya csak felgyorsította a folyamatot” – mondta Balogh László.

Mi várható?

„Aki abban reménykedik, hogy a vírus miatt féláron tud ingatlanhoz jutni, valószínűleg csalódni fog. Erre utaló jeleket nem látunk. Néhány százalékos, lassú visszarendeződés várható” – mondta Balogh László.

A rövid távú bérbeadás léket kapott. A jelenlegi helyzet nem kedvez a befektetőknek, így a forgalom nagy részét a saját célra vásárlók adják, ez viszont valószínűleg nem fog drasztikus változást előidézni 2021-ben az árakat tekintve.

„2014 és 2019 között, a lakásdrágulások miatt rengetegen költöztek ki az agglomerációba, a járvány alatt ez erősödött. A korlátozások miatt felértékelődött a kert, udvar, erkély értéke az emberek szemében. Ezt fokozta a home office, és a gyerekek is digitális munkarendben tanulnak. Igény lett a pluszterekre, szobákra. Ez a tendencia nemcsak Budapestre és környékére, hanem az összes nagyvárosra jellemző jelenleg” – mondta Balogh László.

Soóki-Tóth Gábor szerint szintén stabilizálódásra lehet számítani. „Kutatók szerint a középméretű városoknak reneszánsza lesz jellemző a közeljövőben. Ha marad a tendencia, és elég heti egyszer vagy kétszer bemenni a munkahelyre, a budapesti agglomerációhoz tartozó városok felértékelődnek, hiszen nagyon jó életminőséget tudnak adni” – mondta a szakember, aki szerint 2021 inkább a kivárás éve lesz. „2022–23-ra, ha már stabilizálódik a járvány utáni helyzet, már kockázatmentesen lehet utazni, és visszatér a turisztika szegmens dinamikája, akkor várható a visszaállás” – mondta Soóki-Tóth Gábor.

A szakértők szerint olyan kényszer még nem igazán jelent meg az ingatlanpiacon, hogy valaki munkanélküliség, bevételkiesés, esetleg hitelek törlesztése miatt adja el az ingatlanát. Jelenleg még kérdésesnek tartják, hogy a hitelmoratórium feloldása után ez változik-e.

(Kiemelt képünk illusztráció: Shutterstock)