Eljött az alkuk ideje – A járvány a lakáspiacot is megviseli
Átlagosan 17 esztendőt kell dolgozni egy 75 négyzetméteres, budapesti otthonért, feltételezve azt a képtelen helyzetet, hogy közben nem költünk semmi másra. Akik Brüsszelben, Reykjavíkban vagy Nicosiában vásárolnának ingatlant, már átlagosan hétévnyi megtakarításukból megtehetik ezt. Az idén azonban a koronavírus-járvány hatására minden bizonnyal tartósan megváltozott a helyzet, de hogy a lakáspiacon mit hoz a jövő, azt még nem lehet tudni, legfeljebb sejteni. A pandémia terjedése még tart, és a különböző vakcinák megjelenésének biztató hírei ellenére az érdemi javulásra akár egy esztendőt is várni kell.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) novemberi Lakáspiaci jelentésében olvasható a megállapítás, hogy 2020 első felében a járvány hatására mérséklődött a foglalkoztatottság, de a több százezer állását elvesztő munkavállaló mellett romlott a jövedelmi helyzetük azoknak is, akiket részmunkaidőben foglalkoztatnak. A bizonytalan jövedelmi kilátások pedig óvatosságra késztetik a családokat, ha még megtehetik, akkor inkább megtakarítanak, mintsem lakásvásárlásra adják a fejüket. Mivel a kereslet-kínálat törvényei itt is érvényesülnek, az idén júniusban
2013 óta először fordult elő, hogy a budapesti lakásárak éves összevetésben csökkentek,
még ha kismértékben is (2,5 százalékkal), és ez a tendencia az elmúlt hónapokban sem állt meg.
A fővárosban tapasztaltak – eléggé váratlan módon – országosan még nem éreztetik a hatásukat, ugyanis másutt még emelkedő lakásárakat észleltek, bár a növekedés mértéke itt is csökkent. A családok jövedelmének kilátásai azonban meglehetősen bizonytalanok, amit az is jól jelez, hogy az idén a második negyedévben mindössze feleannyi lakás cserélt gazdát, mint egy esztendeje. A statisztikusok azt is nyilvántartják, hogy az adásvételekben mekkora szerepe lehetett az alkunak: aki tud és képes alkudni, annak most megnőttek az esélyei, beleértve az árengedmény mértéket is.
17 évet kell dolgozni egy 75 négyzetméteres, budapesti otthonért, feltéve, hogy nem költünk semmi másraUgyanakkor érzékenyebbé váltak az új építésű ingatlanok után érdeklődők, és egyre nagyobb jelentősége van annak, hogy kapnak-e az emberek valamilyen pluszszolgáltatást a pénzükért. Azt is figyelembe veszik, hogy hosszú távon mennyire lesz kifizetődő a befektetésük – mondta Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa. Tapasztalatai szerint a vásárlók a korábbiaknál is többet szeretnének megtakarítani mind a közös költségen, mind a rezsin, azzal a szándékkal, hogy ha kiadják a lakást, akkor magasabb összeget tudjanak elkérni a bérlőtől. Szerinte az új építésű lakások piacán a koronavírus-járvány miatt általában csökkenő árak ellenére a legtöbb beruházó igyekszik tartani a korábbi árakat, mert arra spekulálnak, hogy még mindig van egy olyan vásárlóréteg, amely most is jelen van a keresleti oldalon. Új jelenség, hogy most a vevők kivárnak, mert abban reménykednek, hogy az új építésű lakásoknál 2021-től ismét bevezetendő 5 százalékos áfának árcsökkentő hatása lesz. Korábban, amikor a normál, 27 százalékos áfát ugyancsak 5 százalékosra mérsékelték, az ilyen jellegű várakozások csak hellyel-közzel váltak be.
Gadanecz azt mondta, szerepe van az új építésű ingatlanok földrajzi elhelyezkedésének is. Megnőtt ugyanis annak a jelentősége, hogy honnan kell bejárni a munkahelyre.
– Az a tapasztalatom – mondta –, hogy
az emberek félnek az északi lakásoktól, mert azok sötétek,
s bár ez nem minden esetben igaz, a sztereotípiák erősen élnek a fejekben. Ha nem kedvező egy lakás tájolása, akkor annak megvásárlását halogatják. A rosszabb tájolású ingatlanokat lassabban, akár fél évvel hosszabb idő alatt lehet eladni, vagy akár több millió forintos árengedményt is kell tenni. A beruházó ilyen esetekben még a saját hasznából is hajlandó engedni.
2020 első három negyedévében 25 százalékkal több új építésű lakást adtak el, mint egy évvel korábban. Ennek okát Nagy Tamás, a jegybank főosztályvezetője főleg abban látja, hogy ezeket a lakásokat korábban, még 2019-ben tervezték átadni, ám ez nem sikerült, és átcsúsztak az idei esztendőre. Az viszont kétségtelenül a járvány következménye, hogy 37 százalékkal kevesebb lakásépítési engedélyt adtak ki, mint egy esztendeje. Ugyancsak a 2020-ban megváltozott gazdasági körülményeket jelzi, hogy az idén a harmadik negyedévben Budapesten csupán mintegy 290 fejlesztés alatt álló új lakás építését kezdték meg, ami csaknem tizede a korábbi években tapasztalt negyedéves átlagnak. A járvány keresletcsökkentő hatása és az idén megszűnt kedvezményes áfa mellett hathatott minderre a kormány által meghirdetett rozsdaövezeti program szabályozása körüli bizonytalanság és kivárás.
A főosztályvezető itt arra utalt, hogy 2020 áprilisában a kormány bejelentette: az úgynevezett barnaövezetekben az új lakások értékesítése és bérbeadása a várakozások szerint pozitív hatást gyakorolhat a következő években az új építésű lakások piacára azzal, hogy itt 27 százalék helyett 5 százalékos lesz az áfa kulcsa. Ám hiába várnak a beruházók és a lakásvásárlók arra, hogy kijelöljék a városok jellemzően belterületein található, korábban még hasznosított, ám azóta elhagyatott vagy alulhasznosított, gyakran ipari és építési hulladékkal erősen szennyezett területeket, ahol lakóövezetek jöhetnének létre. Az elképzelés alapja az, hogy a rozsdaövezetek többnyire megfelelő közlekedési infrastruktúrával rendelkeznek, viszont nagy hátrányuk, hogy költséges a kármentesítésük.
A mostani támogatási konstrukciók – a CSOK és a lakossági hitelállomány 11 százalékát kitevő babaváró hitelek – jelentős mértékben hozzájárulnak a lakáspiaci kereslet fenntartásához – említette meg Nagy Tamás. Az MNB felmérése szerint a babaváró hitelesek háromnegyede valamilyen lakáscél megvalósítását finanszírozza a kölcsönből.
A cikk a 168 Óra hetilap 2020. december 2-i számában jelent meg.
