Lakást bérelne Bécsben? Vásárolna?

Az osztrák nagyvárosokban a lakosság zöme bérlakásban él, itt nem szokás ragaszkodni a saját tulajdonhoz. Talán az is közrejátszik ebben, hogy a bérlőt biztonságosan védi a törvény, a jogszabályok átláthatóak, nemigen engednek visszaélést. Ugyanilyen szabályozott a közvetítői tevékenység is, nem csoda, hogy általánosságban elmondható: nem éri meg megkerülni a közvetítőt, aki nem csak összehozza a partnereket, hanem az egész ügyletet végig kíséri a dokumentumok aláírásáig, a kulcsátadásig, sőt azon túl is.

Nagy Zoltán, akit olvasóink egy

korábbi cikkből már ismerhetnek, az ingatlanközvetítő elsődleges és talán legfontosabb részének nevezi a hiteles adatok beszerzését, pontosabban azt, hogy mindkét félnek pontos tájékoztatást nyújtson. Zoltánhoz lakást keresők és bérbeadók egyaránt fordulnak, az ő dolga összehozni a keresletet a kínálattal. Mindenekelőtt a szóban forgó lakás tulajdonlapját szerzi be, miközben előzetesen bérbe adni szándékozótól már bekérte a legfontosabb paramétereket.

Felelőssége a teljes ügyletre kiterjed, így a bérbevevő bonitási adatait is ellenőrzi, előfordul, különösen külföldi jelentkezők esetében, hogy dokumentumokat is kér. Ilyen lehet a tartózkodási és munkavállalási engedély, igazolás a bankszámla létéről, egyetemistáknál a szülők nyilatkozata arról, hogy a bért valóban fizetni tudják és szándékoznak.

Az előszerződés kötelez!

A megfelelő lakás kiválasztása persze nem olyan egyszerű, Zoltán néha 10-12 címre is elviszi ügyfelét, mire az rátalál az igazira. A látogatásokról mindig jegyzőkönyv készül, ezek aláírása nem jár kötelezettséggel, annál inkább a döntést követő előszerződés. Nagy különbség a magyarországi gyakorlathoz képest – hangsúlyozza a szakértő -, hogy Ausztriában ez az előszerződés már 99 százalékos elkötelezettséget jelent (Magyarországon ez csak a végleges szerződés aláírásakor következik be).

Ha ugyanis az előszerződést aláíró ügyfél meggondolja magát, bírságra számíthat és tekintélyes sztornó díjra. Minderről a közvetítő időben tájékoztatott, így meglepetés nem érheti. Ha minden rendben megy tovább, akkor az előszerződés finomított változatát ügyvéd közreműködésével írják alá. Ebben a dokumentumban szerepel a tulajdoni lap, a lakás pontos mérete, az építmény típusa, műszaki állapota, felszereltsége és természetesen a bérlés költségei. A bérbe adandó lakások többsége bútorozatlan, a konyha és fürdőszoba többnyire rendelkezik a szokásos felszereltséggel. Egy-egy ilyen végleges szerződés akár tízoldalas is lehet.

Mire kell még figyelni?

A tulajdonlap fontos, önkormányzati vagy úgynevezett szövetkezeti lakást ugyanis nem lehet bérbe adni – ezeknél nincs a bérbeadó nevére szóló tulajdoni lap. Ugyancsak tilos bérelt lakást továbbadni, vagyis csakis a tulajdonos köthet albérleti szerződést.

Egyéb buktatók is vannak. A bérleti szerződésnek minimum három évre kell szólnia, ismert még az ötéves, a hétéves és a tízéves futamidő, vagy a határozatlan idejű bérlet. Utóbbi esetében gyakorlatilag örökös a bérleti jog, ilyen feltételekkel kötött szerződés esetén a bérlőt nem lehet kitenni. Ha viszont a kötött idejű szerződés lejárta után a bérlő (a bérbeadó beleegyezésével) bent marad, akkor a szerződés már határozatlan idejűvé válik, és ugyanez a szabály vonatkozik rá.

A bérbeadó gyakorlatilag nem mondhatja fel a szerződést – kivétel: ha a bérlő nem fizet, vagy súlyosan megsérti a lakóház rendjét, vagy például a tilalommal ellentétben továbbadja a bérleményt albérlőnek. Kiteheti a tulajdonos a bérlőt, ha az engedély nélkül háziállatot tart. (A szerződés erre is kitér).

További cikkeket olvashat Ausztriáról a

Szervusz Ausztriahonlapon.

A bérlő egy évig nem mondhat fel, utána háromhavi felmondási idő a kötelező, vagyis gyakorlatilag 15 hónapig garantáltan fizetnie kell a megállapodott összeget. A felmondási idő alatt viszont köteles megmutatni a lakást az új jelentkezőknek – ez is szerepel a szerződésben.
A lakást abban az állapotban kell majd visszaadni, amilyenben a bérlő átvette, a szerződés külön rögzíti ezt a feltételt, vagyis számolni kell a festés és kisebb-nagyobb javítás kötelezettségével, akkor is, ha a bérlő nem tölti ki a szerződésben meghatározott időt.

Átadás-átvétel

Átadási protokoll nélkül nincs beköltözés. Ez csak hangzásra ijesztő, a közvetítő jelen van, és segít. Általában fotók készülnek a lakás felszereltségéről és állapotáról, a kulcsokról, a mérőállásokról. Utóbbiak leolvasása és az átjelentés egyszerűbb, mint gondolnánk. Sok lakásban a házfűtés és a melegvíz része a közös költségnek, évente meghatározott pausálét fizet a bentlakó. Van olyan lakás, ahol egyéni mérés alapján állapítják meg az átalányt. Itt figyelni kell arra, hogy az átalányon felüli összeg a bérlőt terheli. A szerződés részletezi a közös költség egyes tételeit, és azt is, hogy milyen más fizetnivalók terhelik a bérlőt, előírja a lakásbiztosítási kötelezettséget – szintén a bentlakó terhére.

A költségekről a közvetítő már jó előre tájékoztatta ügyfelét, így nincs meglepetés! A háromhavi kauciót általában betétkönyvben teszik el: a kiköltözés idejére ehhez hozzájön a kamat, viszont ha a tulajdonos valamilyen hiányosságot állapít meg, a javítást ebből fedezik.

A közvetítői díj hároméves szerződés esetén 1 havi, ötéves vagy annál hosszabb időtartamnál kéthavi díj. Ez is a bérlőt terheli, csakúgy, mint a szerződéskötés adója, amely minden esetben 36 havi lakbér egy százaléka. A szerződéskötés egyszeri ügyvédi díja 360 euró plusz ÁFA, ezt a szerződők együtt fizetik.

Aki bérlakást keres, jobb, ha tudja, hogy kicsi a kínálat, nagy a kereslet, a kiadó lakások hamar elkelnek, nem lehet túl sokat gondolkodni egy-egy jó lakás esetében. Emellett hónapokra előre sem érdemes keresni, általában a következő hónap elsejétől már be lehet (és kell) költözni.

Vannak ugyan privát jelölésű hirdetések, elsősorban internetes honlapokon, de a buktatók elkerülése érdekében célszerűbb igénybe venni a közvetítő segítségét, hiszen ő gyakorlatilag minden terhet átvállal. Sőt, később is felkereshető, ha gond van. Alapos szerződés nélkül nem tanácsos bérleti viszonyt létrehozni: ha vita adódik, a bíróság a dokumentum alapján jár el, másrészt a törvény betűje az érvényes.

Bécsben a remek tömegközlekedés miatt nincs rossz környék, a

közvetítőpedig a hozzá forduló ügyfél pontos igényének ismeretében valóban képes megtalálni a legideálisabb objektumot.

Legközelebb az egyetemisták körében oly népszerű Wohngemeinschaft (lakóközösség) témájával foglalkozunk.